“Si vas a firmar una hipoteca de más de 200 mil euros, vas a ser un perfil atractivo para la banca”

El mercado hipotecario cerró los primeros seis meses del año con unas cifras de récord. Solo en la primera mitad de 2025 se vendieron más casas que en todo 2015. En junio, se formalizaron cerca de 60.000 operaciones, que se corresponde con una subida del 17.9% respecto al mismo mes de 2024.

Estas cifras contrastan con otros datos que preocupan y mucho a quienes quieren acceder a una vivienda. Por un lado, el alza de los precios de los inmuebles y, por otro, las condiciones que están exigiendo los bancos para hacerse con una hipoteca, cada vez más complicadas de alcanzar y con tipos más altos que hace unos años. Montse Cespedosa da las claves para entender la situación actual que tacha de «un arma de doble filo».

«Este 2025 hay un volumen de operaciones hipotecarias como la banca no había visto en años. Los que pretenden vender están haciendo el agosto, pero los que pretenden comprar no lo tienen tan fácil«, señala la exbanquera en uno de sus últimos vídeos difundidos a través de su cuenta de Youtube. «Está previsto que se cierre el año con 800.000 operaciones. Estamos batiendo todos los récords, con un mercado de la compraventa tensionado y rozando los límites y un volumen de operaciones hipotecarias como la banca no había visto en años», añade tajante Montse Cespedosa.

El problema, apunta la experta en hipotecas, es que quienes quieren acceder a un préstamo hipotecario están encontrando con dificultades para negociar operaciones hipotecarias y la compra de una vivienda. Estas son las predicciones de Cespedosa para el inicio del curso escolar, con la temida cuesta de septiembre, momento en el que muchas personas se plantean aspectos tan trascendentales de su vida como comprar una casa y meterse en una hipoteca para tal efecto.

Cuidado con la ‘letra pequeña’: «Se están ofreciendo hipotecas muy atractivas, pero…»

El primer indicador que tiene en cuenta Montse Cespedosa para trasladar su análisis en torno a lo que se puede esperar del mercado hipotecario es el euríbor, que determina el interés de las hipotecas variables y del tipo variable de las hipotecas mixtas (un tramo con interés fijo, que no varía, y un tramo que lo hace respecto al euríbor). Cabe recordar que cuanto más bajo es el valor del euríbor, más baja la cuota hipotecaria mensual a la que se tendrá que hacer frente si se accede a una hipoteca con tipo variable.

«El euríbor se mantiene estable, por lo que es probable que veamos un estancamiento del euríbor y en su evolución y siga con esa tendencia bajista. No sabemos si por debajo del 2%, pero ya se puede negociar con esa estabilidad, hipotecas a tipo fijo bastante atractivas», explica la experta en hipotecas.

«Si vas a firmar una hipoteca de más de 200 mil euros, vas a ser un perfil atractivo para la banca y vas a poder negociar buenas condiciones«, añade. Ahora bien, hay una letra pequeña que es fundamental no obviar, porque no es oro todo lo que parece. O, como mínimo, hay más detrás de lo que parece. «Las hipotecas, salvo alguna entidad, están ofreciendo hipotecas muy atractivas. Ahora mismo hay entidades financieras que están haciendo ofertas muy agresivas de tipo fijo al 1,65%. Pero cuidado con esa letra pequeña. Son hipotecas para vivienda de obra nueva a partir de 300.000 -350.000 euros y para nóminas a partir de 5.000. Que las ofrezcan no significa que se la den a todos», advierte Montse Cespedosa.

La importancia de valorar la TAE en una hipoteca, además de su interés, de acuerdo con Montse Cespedosa

Para valorar si una hipoteca tiene sentido, entendido esta afirmación como lo que puede asumir pagar el cliente de acuerdo con su situación económica y vital, además del interés, es clave fijarse en la TAE, como apunta Montse Cespedosa. La Tasa Anual Equivalente es un indicador que determina el rendimiento real de un producto financiero y, como tal, el de una hipoteca. En otras palabras, la TAE te indica el valor real del préstamo hipotecario porque refleja no solo el interés, sino también lo que te van a costar los productos vinculados de la hipoteca.

«Valora la TAE en estas hipotecas, porque para que sean tan atractivas estas hipotecas lo que van a hacer es ponerte unas vinculaciones muy agresivas, como seguros de vida y hogar mucho más caros, y te la condicionan a que tú hagas un fondo de inversión o plan de pensiones. Si evalúas los números a muchos no les sale rentable (el tipo de interés más bajo) por las vinculaciones que vas a mantener a lo largo de 25-30 años», señala rotunda la ex banquera.

El consejo de Montse Cespedosa es hacer cálculos para comprobar si, de acuerdo con nuestra situación, sale más a cuenta pagar un tipo de interés más alto y, por lo tanto, una cuota hipotecaria mensual menos atractiva, que contratar vinculaciones que, a la larga, pueden salir más caras. La experta insiste en valorar nuestra capacidad de pago y no firmar «una hipoteca por encima del 2,20% a tipo fijo, incluso si vais al 90%», si, efectivamente, nuestra realidad económica se va a ver afectada.

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