Los impuestos, la llave para solucionar la crisis de vivienda — idealista/news

Artículo escrito por Rodrigo de Salazar, responsable de Asesoría Fiscal de Negocio de Ibercaja

Más del 25% del coste de la vivienda en España son impuestos. Entre el IVA o el ITP, Actos Jurídicos Documentados, el IBI, la plusvalía municipal y otros tributos, el comprador paga mucho más que el valor real del inmueble. Esto convierte a la fiscalidad en una pieza clave del rompecabezas y, potencialmente, también de la solución. Si hablamos de facilitar el acceso a la vivienda, hay que hablar de impuestos.

En los últimos años, encontrar una vivienda asequible se ha convertido en uno de los grandes desafíos económicos y sociales de nuestro país. Comprar o alquilar un piso, sobre todo para jóvenes o familias con ingresos medios o bajos, es cada vez más difícil. 

En este contexto, que el Gobierno proponga un paquete de medidas fiscales para favorecer el acceso a la vivienda asequible es, en parte, una señal positiva. Ahora bien, hay que tener claro algo. Las soluciones fiscales pueden ser palancas eficaces, sí, pero también pueden tener efectos no deseados si no están bien diseñadas. No basta con tener buenas intenciones.  Para que funcionen, hay que valorar adecuadamente su viabilidad jurídica, técnica y administrativa, porque de lo contrario se corre el riesgo de generar más incertidumbre de la que resuelven.

Entre las propuestas anunciadas, destaca la intención de incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilen sus viviendas por debajo del precio de referencia oficial, permitiéndoles aplicar una exención del 100% en el IRPF sobre los rendimientos del alquiler. Al eliminar la exigencia de que la vivienda esté ubicada en zonas tensionadas, amplía de forma significativa su ámbito de aplicación. En teoría, esto puede contribuir a aumentar la oferta de alquiler asequible. Pero, en la práctica, todo dependerá de que esos índices de precios -hoy por hoy inexistentes-, estén bien definidos, actualizados y sean fáciles de aplicar. Si no es así, lo que parecía una buena idea se convierte en más burocracia, inseguridad legal o, peor aún, en una medida vacía. 

Otra propuesta que ha generado polémica es la posible creación de un nuevo impuesto para los extranjeros no residentes, especialmente extracomunitarios, que compren vivienda en España. Aunque el diagnóstico es compartido -la presión inversora en algunas zonas concretas está contribuyendo al encarecimiento de la vivienda-, la solución plantea muchos interrogantes. 

Nuestro ordenamiento ya establece un trato fiscal diferenciado para los no residentes, que tributan por el IRNR sin acceso a reducciones y deducciones aplicables en el IRPF. Además, al comprar una vivienda ya pagan IVA o ITP, IBI, patrimonio e, incluso plusvalía municipal. Añadir un gravamen adicional del 100% sobre el valor del inmueble, como se ha llegado a proponer, requeriría una arquitectura normativa muy compleja, coordinación estrecha con las comunidades autónomas -que gestionan parte de los tributos implicados- y, sobre todo, un análisis riguroso desde la perspectiva del Derecho de la Unión Europea. La libre circulación de capitales es uno de los pilares de la Unión Europea, y cualquier medida que discrimine en función de la nacionalidad o la residencia puede acabar en los tribunales. 

Todo ello no significa que no deban explorarse fórmulas para frenar la especulación o reequilibrar el mercado. Pero sí sugiere que las soluciones deben ser técnicamente sólidas, respetuosas con el marco constitucional y europeo, y acompañadas de una adecuada evaluación de impacto.

En este sentido, más allá de penalizar, quizá conviene también pensar en cómo ayudar directamente a quienes más lo necesitan para acceder a una vivienda. 

Hay medidas que ya funcionaron en el pasado y podrían recuperarse con algunos ajustes. Es el caso de las cuentas ahorro vivienda, que ofrecían beneficios fiscales a quienes ahorraban poco a poco para comprar su primer piso. Otra propuesta viable sería recuperar la deducción por adquisición de vivienda habitual, pero de forma más selectiva: limitada a jóvenes o a quienes acrediten determinados niveles de renta. Ambas medidas suponen un coste fiscal contenido para el Estado y tienen un impacto directo sobre el ahorro previo, que hoy por hoy sigue siendo una de las principales barreras para acceder a la propiedad.

En definitiva, las medidas fiscales pueden -y deben- formar parte del conjunto de soluciones para mejorar el acceso a la vivienda. Pero su diseño debe ir acompañado de una visión a largo plazo, con proporcionalidad y seguridad jurídica. España necesita más vivienda asequible, pero también reglas claras y estables. Solo cuando las reglas del juego generen confianza, tanto en los ciudadanos como en los inversores y operadores públicos y privados, será posible lograr un cambio real y duradero.