GASTOS HIPOTECA | Ni notaría ni tasación: estos son los gastos de tu hipoteca que no debes pagar

Ya lleva ocurriendo tiempo. En los últimos años, los tribunales españoles han dado un giro clave en la protección de los consumidores frente a las cláusulas abusivas en las hipotecas. Estas condiciones, incluidas en muchos contratos bancarios durante la última década, imponían a los clientes, entre otras cosas, el pago íntegro de todos los gastos asociados a la formalización del préstamo. Sin embargo, el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dictaminado que dichas cláusulas vulneran los derechos de los consumidores y, por tanto, deben ser anuladas.

Los jueces han dejado claro que los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación no pueden recaer de forma automática sobre el cliente. En muchos contratos, las entidades financieras trasladaban al hipotecado la obligación de abonar todos estos costes, pese a ser la parte interesada en inscribir la hipoteca en el registro para garantizar el préstamo. Esta práctica ha sido declarada abusiva y ha abierto la puerta a reclamaciones masivas en toda España.

Lo que dicen los jueces

Según la jurisprudencia consolidada, los gastos de notaría deben repartirse: tanto banco como cliente son parte interesada en la escritura, de modo que lo justo es que cada uno asuma la mitad. En cuanto a los aranceles del registro de la propiedad, los jueces han señalado que corresponde a la entidad financiera abonarlos, ya que es quien obtiene la garantía hipotecaria.

Respecto a los gastos de gestoría, el Supremo estableció que también deben repartirse al 50%, dado que el servicio se presta en beneficio de ambas partes. En cambio, las tasaciones han generado más controversia, aunque en la mayoría de fallos se determina que el banco debe hacerse cargo si exigió expresamente su realización para conceder la hipoteca.

Otro de los puntos calientes han sido los impuestos sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Tras años de incertidumbre y criterios cambiantes, la ley estableció que este impuesto corresponde al banco, despejando dudas y alineando la normativa con los principios de protección al consumidor.

Las asociaciones de usuarios de banca subrayan que estas sentencias han abierto la posibilidad de reclamar miles de euros. Cualquier persona con una hipoteca firmada antes de 2019 —cuando entró en vigor la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario— puede revisar su contrato y, si incluye una cláusula de gastos considerada abusiva, exigir la devolución de las cantidades pagadas indebidamente.

Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca: guía práctica paso a paso

Revisa tu escritura hipotecaria

Lo primero es comprobar si tu contrato incluye una cláusula de gastos que atribuye todos los costes al cliente. Esta suele aparecer en las primeras páginas de la escritura. Si se te obligó a pagar íntegramente notaría, registro, gestoría y tasación, es probable que la cláusula sea abusiva.

Reúne toda la documentación

Debes recopilar:

Escritura de la hipoteca.
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Justificantes de pago (transferencias, cargos en cuenta o recibos).
Tener estos documentos es esencial para calcular lo que puedes reclamar.

Calcula lo que te corresponde

Conforme a la jurisprudencia:

Notaría y gestoría: el banco debe devolverte el 50%.
Registro: devolución del 100%.
Tasación: en la mayoría de casos, devolución del 100% si fue impuesta por el banco.
En la práctica, las devoluciones suelen oscilar entre 1.000 y 3.000 euros según el préstamo.

Reclama primero al banco

Debes presentar una reclamación escrita al servicio de atención al cliente de la entidad. Es un trámite obligatorio antes de acudir a los tribunales. El banco tiene dos meses para responder.

Acude al Banco de España (opcional)

Si la respuesta del banco no es favorable o no contesta en plazo, puedes elevar la reclamación al Banco de España, que emitirá un informe no vinculante. Aunque no obliga al banco a pagar, refuerza tu posición.

Vía judicial: la demanda

Si no logras acuerdo, la vía más efectiva es acudir a los juzgados especializados en cláusulas abusivas. La mayoría de sentencias recientes están dando la razón a los clientes. Se recomienda hacerlo con abogado y procurador, aunque muchas asociaciones de consumidores ofrecen asesoramiento y apoyo colectivo.

Ten en cuenta los plazos y la prescripción

El Tribunal Supremo ha establecido que el plazo de prescripción para reclamar es de cinco años desde que se dictó la jurisprudencia que declaró abusivas estas cláusulas. Por tanto, todavía es posible iniciar reclamaciones en muchos casos.

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