El Banco de España ya huele a burbuja inmobiliaria

¿Hay una burbuja inmobiliaria en España? Si una cosa tienen las burbujas es que no se sabe de su existencia hasta que explotan y es imposible saber si estamos ahora ante un escenario similar al de 2008, no obstante hay una cosa que parece clara, tenemos un problema con la vivienda en España. No por una caída de precios ni por un frenazo de la demanda, sino justo por lo contrario: los precios suben, la actividad se acelera y el desequilibrio entre oferta y demanda se agrava. El último informe de estabilidad financiera del Banco de España advierte que el precio medio de la vivienda ya supera su nivel de equilibrio de largo plazo, algo que no ocurría con esta intensidad desde los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Según el supervisor, el mercado cerró 2024 con un desfase estimado entre el valor real de los inmuebles y su valor teórico que oscila entre el 1,1% y el 8,5%, dependiendo del modelo empleado. Se trata de un aumento considerable respecto al rango estimado seis meses antes (del 0,8% al 4,8%). Esta brecha, aunque en sí misma no implica un riesgo inminente, sí refleja un creciente desacople entre el precio de los inmuebles y los fundamentos económicos: ingresos familiares, tipos de interés y fiscalidad.

El problema de fondo es bien conocido: hay demasiada demanda y muy poca oferta. El propio Banco de España ha cifrado el déficit de viviendas en hasta 450.000 unidades, una carencia estructural agravada por el retraso en la promoción de obra nueva y por los obstáculos regulatorios y urbanísticos. Mientras tanto, las compraventas no se frenan: solo en la segunda mitad de 2024 se firmaron 367.000 operaciones, un 16,6% más que en el mismo periodo de 2023. El empuje ha sido especialmente intenso en vivienda nueva, cuyo precio se disparó un 11% interanual, el mayor incremento desde 2007. En la vivienda usada, el repunte fue del 9,5%.

La intensidad de la demanda desafía incluso a un entorno hipotecario aún marcado por tipos de interés altos. Aunque el Euríbor ha iniciado una senda de estabilización tras sus picos de 2023, las hipotecas siguen siendo caras y, pese a ello, el mercado inmobiliario no se enfría. De hecho, el crédito bancario al sector promotor está creciendo por primera vez desde la Gran Recesión. El saldo medio anual del crédito concedido a construcción e inmobiliarias aumentó un 1% en el segundo semestre de 2024, la primera tasa positiva desde 2009.

El Banco de España vigila este reanimado dinamismo con prudencia. Aunque por ahora no habla de burbuja en términos rotundos, sí alerta de señales de recalentamiento. Para ello utiliza una batería de indicadores: la relación entre precios de vivienda e ingresos, modelos estadísticos basados en tipos de interés e ingresos disponibles y análisis técnicos de corrección de error. En todos ellos, la señal es similar: los precios se alejan de su trayectoria sostenible, y lo hacen cada vez más rápido.

Quienes tengan una hipoteca o estén valorando comprar vivienda deben mirar más allá del precio de hoy. El repunte actual, si se sostiene sin un aumento serio de la oferta, puede encarecer aún más el acceso a la vivienda, tensionar los ratios de endeudamiento de los hogares y complicar una futura corrección si el mercado pierde fuelle o si el BCE tarda más de lo previsto en bajar tipos.