Xavier Vilajoana: "En materia de vivienda debemos pensar en las próximas generaciones y no en las próximas elecciones"

Xavier Vilajoana (Barcelona, 1973) lidera casi desde hace un año la principal patronal inmobiliaria de carácter nacional, la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). Lo hace además en un momento convulso, en medio de una crisis habitacional en la que la vivienda se ha situado como el principal problema de los españoles, y en un contexto político de enfrentamiento entre las diferentes administraciones. Vilajoana, presidente también de la patronal catalana, atiende a ‘activos, diario de economía de El Periódico y Prensa Ibérica, para analizar algunas de las últimas medidas aprobadas por el Gobierno, pero también la situación del sector.

PREGUNTA. Cerca de cumplir su primer año como presidente, ¿cómo estos primeros meses al frente de la APCE?

RESPUESTA. Han sido unos meses intensos muy a nuestro pesar. Preferiría estar mucho más tranquilo y que los temas alrededor de vivienda fluyesen mucho más de lo que lo hacen. La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los ciudadanos de nuestro país y, por lo tanto, requiere de mucho esfuerzo, mucho trabajo y de muchísima responsabilidad, algo que muchas veces no vemos.

P. Su estreno al frente de la APCE fue apenas unos meses después de que la ley de suelo no fuese aprobada en el Congreso de los Diputados. ¿Sigue siendo una reforma necesaria? ¿Es positivo con una potencial aprobación?

R. Sinceramente, con las aritméticas actuales, lo veo complicado. Ha habido ya dos o tres amagos de aprobación sin éxito. En política, las aritméticas cambian de un día para otro, tanto si hay elecciones como si hay otros intereses. Por nosotros no será, seguimos intentándolo y hablando con todos los partidos políticos implicados para concienciar y convencerlos de que es una ley eminentemente técnica. Hemos dicho por activa y por pasiva que es una ley que requiere de una modificación porque no se planteó bien en su momento. Se trata solamente de enmendar un par de artículos que tienen paralizado la gestión urbanística de nuestro país. Es una enorme irresponsabilidad no aprobar esta ley de suelo, que en su contenido está ampliamente consensuada.

P. ¿Cuál sería la repercusión tendría en el mercado la reforma?

R. Supondría desbloquear planeamientos con 30.000 viviendas de un plumazo, que están cada una en su fase correspondiente y no nos podemos permitir tener paralizados. En todos ellos hay proyectada vivienda pública y vivienda de protección oficial. Las diferentes administraciones públicas son parte afectada en ese sentido. La ley de suelo es la medida que más impacto tendría en el medio plazo.

P. La buena noticia es que el sector atraviesa un momento espléndido. Nunca se había construido tanto desde 2012, tampoco vivienda protegida.

R. Obviamente esa es la parte positiva, pero las cifras siempre hay que mirarlas en valor absoluto y en valor relativo. Si se aumenta la producción un 100% pasando de uno a dos pierde valor y consistencia. Partíamos de un punto muy bajo y todavía estamos en unos niveles absolutamente insuficientes. Tendríamos que estar multiplicando por dos la producción de vivienda, como mínimo, y ese es el reto que tenemos por delante.

P. ¿Hasta cuándo crees que la demanda puede aguantar subidas interanuales del precio de la vivienda nueva del 10%? Se está convirtiendo en un producto de lujo.

R. Los compradores no pueden aguantar incrementos del 10% anuales. Estamos en un momento de tensión máxima entre oferta y demanda, pero nuestro sector va muy ligado a otras decisiones que se toman. Por ejemplo, ahora que está encima de la mesa la reducción de la jornada laboral a 37 horas, España tiene un nivel de productividad bajísimo comparado con otros países del entorno europeo, que provoca que los salarios no puedan crecer a la velocidad que deberían. El esfuerzo para acceder a una vivienda es un cociente entre los ingresos de una familia y el coste de adquisición. Se puede disminuir este esfuerzo o bien topando el valor del inmueble o bien aumentando la productividad y, por tanto, aumentando los salarios reales de la gente. Quizás deberíamos esforzarnos y tomar decisiones para mejorar productividad, para mejorar actividad económica y que por ende las empresas puedan subir salarios a los trabajadores.

En el momento que haya oferta suficiente, los precios van se van a estabilizar o van a bajar

P. La APCE ha defendido que se podría bajar el precio de la vivienda si las administraciones públicas rebajasen los impuestos a la promoción.

R. Sí. Además, es un asunto que afecta a los tres niveles de la administración, estatal, regional y local. Nadie está diciendo de eliminar los impuestos a la producción de vivienda, sería absurdo. El otro día presentamos un informe en Cataluña exportable a cualquier otra comunidad autónoma en el que poníamos sobre la mesa que solamente se destina un 25% de los impuestos recaudados de cada vivienda a políticas de vivienda. Solo uno de cuatro euros se reinvierte en el sector. Se pueden bajar impuestos, pero no hace falta que sea de forma generalizada, sino en algunas tipologías de inmuebles: por ejemplo, el IVA de las promociones destinadas a alquiler asequible. Tenemos un parque de vivienda de protección oficial (VPO) en alquiler muy por debajo de la media europea y está más gravado impositivamente la promoción en alquiler que en venta. Es absurdo.

Xavier Vilajoana, presidente de la patronal de promotores APCEspaña. / José Luis Roca

P. ¿Qué otras opciones hay? La política es reacia a reducir los tributos.

R. Si se decide no hacerlo, también se pueden dar incentivos fiscales a los actores que pongan viviendas en alquiler en el mercado. Desgraciadamente, esto necesita de un entendimiento entre el Ministerio de Hacienda y el Ministerio de Vivienda, que son entes independientes. Todos son vasos comunicantes, pero normalmente el último eslabón es Hacienda, también a nivel municipal o autonómico.

P. ¿Veremos bajadas de precios en la vivienda en algún momento?

R. Los promotores vendemos las viviendas al precio que el mercado nos deja. Es decir, en el momento que haya oferta suficiente, los precios van se van a estabilizar o van a bajar. Pero, mientras el desequilibrio entre oferta y demanda sea tan alto, es muy complicado que eso se produzca.

Cualquier vivienda que se desarrolle utilizando un euro de los impuestos de todos los españoles tiene que revertir en los propios ciudadanos

P. Queda preguntar por la financiación. En algunos foros se pide más esfuerzo a la banca, especialmente después de que en 2012 muchas entidades se salvasen gracias al esfuerzo de todos. ¿Hay crédito para el sector?

R. La banca es una pata importantísima y todavía arrastra las consecuencias de la crisis, pero sí que tiene una responsabilidad. Es verdad que está aminorando sus requisitos, también porque los promotores somos el vehículo para acabar financiando a la gente. Una de las consecuencias positivas, si hay alguna de la recesión, es que somos un sector promotor profesionalizado, no como antaño, donde había mucho intrusismo y cualquiera desarrollaba una promoción.

P. En las últimas semanas, desde el Gobierno se ha reabierto el debate de la liberalización de la vivienda protegida. ¿Qué opinión tiene en este aspecto?

R. Creo que cualquier vivienda que se desarrolle utilizando un euro de los impuestos de todos los españoles tiene que revertir en los propios ciudadanos. En estos casos soy partidario de que el régimen sea permanente. Otra cosa son las viviendas de protección oficial privadas, que son el 90% del total, que hoy en día no tienen ninguna ayuda por parte de la administración pública. En este caso entiendo que haya debate. A título personal puedo pensar no me parece mal, siempre que haya un mecanismo de actualización automático como tenemos en Cataluña desde 2018, donde es permanente solo en suelos de reserva para vivienda de protección oficial. Aun así, depende mucho de la localización. Hay promotores que desarrollan vivienda a precios de VPO en suelo libre porque es lo que está dispuesto a pagar el mercado. Hay muchas localidades donde el precio máximo del precio de la VPO está por encima del mercado libre de la zona.

En Sepes todavía no son conscientes de lo que están prometiendo

P. Sin salirnos del Ministerio de Vivienda, ¿ha percibido un giro ideológico esta legislatura? ¿Se ha abierto una guerra del dato para justificar la eficacia de las medidas?

R. Sí, pero tengo la duda de si es por voluntad propia o por obligación de la propia realidad, que les ha llevado a darse cuenta que no pueden solucionar el problema de vivienda solo desde la administración sin tener en cuenta al sector privado. Ahora nos llaman, nos requieren, nos consultan y nos informan. Quiero pensar que empiezan a querernos, pero creo que es porque nos necesitan. El baile de cifras responde a los tiempos que maneja la política: viven de lo que hacen durante cuatro años y eso les obliga a poner encima la mesa cartas que están marcadas. En materia de vivienda debemos pensar en las próximas generaciones y no en las próximas elecciones. Eso no quiere decir que no se tengan que tomar decisiones con un impacto a largo plazo, pero hay que tomar otras pensando en el medio y en el largo.

P. Una de las grandes novedades es la nueva empresa pública en la que se va a trasformar la actual Sepes. ¿Qué espera de ella?

R. La vivienda es un mercado que tiene tanta necesidad y tanto recorrido que sería irresponsable por mi parte limitar a nadie, menos a una empresa pública. Hay que hacer las cosas bien y ser muy consciente de lo que supone la actividad inmobiliaria promotora y Sepes experiencia no la tiene. En Sepes todavía no son conscientes de lo que están prometiendo. Lo que le reclamo a cualquier administración o institución es eficiencia porque se nutren de nuestros impuestos. Las intenciones son muy buenas, pero después se topan con la realidad y tienen que hacer giros de timón, que anticipo que llegarán.

P. ¿Tienen capacidad para ejecutar los suelos que les va a trasferir Sareb para construir 55.000 viviendas? El esfuerzo presupuestario ronda los 6.000 millones de euros ¿En qué plazos?

R. Las capacidades es un valor relacionado con el tiempo. El problema que tiene nuestro sector —Sepes también lo va a sufrir— es que depende de las administraciones locales. Hay muchos de los suelos que tienen que requieren de una gestión urbanística que no depende de ellos mismos. De acuerdo a un estudio que presentamos de la mano de la consultora Colliers, se tarda de media 16 años en poner una parcela en carga en este país, parcialmente por culpa de la ley del suelo. Las propias administraciones tienen el mismo problema que los promotores privados. Es más fácil acertar la Lotería de Navidad que un plazo en la gestión urbanística.

P. Una de las pocas medidas que ha sido bien recibida en el sector es el PERTE de la industrialización. ¿Es poco ambicioso?

R. No es que sea poco ambicioso, sino que son conscientes de la realidad de lo que supone la industrialización. La implantación de industrias además requiere de una inversión importante y una demanda recurrente. Si yo monto una industria de coches, necesito tener una demanda recurrente para poder amortizar mi inversión en un determinado tiempo. Las viviendas, desgraciadamente, no se pueden almacenar. De todo lo que se construye solamente un 1% es industrializado. Con este PERTE quieren llegar al 10%. Es uno de los datos más realistas que se han dicho en los últimos meses.

P. El Ministerio de Vivienda deberá presentar antes de final de año un nuevo plan estatal. ¿Qué espera de él?

R. Que no tope con la aritmética del juego político. Están dispuestos a reforzar la política de vivienda y a dotarla económicamente, algo que es positivo siempre y cuando se apruebe.

P. A nivel corporativo, ¿cómo ha visto desde la patronal la opa lanzada por Neinor Homes sobre Aedas Homes?

R. Es una decisión de empresas privadas, pero trabajamos en un mercado muy atomizado. Cuando se produzca la fusión, si finalmente ocurre, la empresa resultante va a ostentar entre el 3% o 4% del mercado total. Desde el punto de vista de la competencia no es preocupante, con el añadido de que la promoción inmobiliaria es un mercado muy local.

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