Santander y JP Morgan avalan a Neinor para comprar Aedas con Apollo

La mayor operación corporativa del sector inmobiliario español en la última década entra en su recta final. Neinor Homes, con el apoyo financiero de Apollo y los avales finalmente prestados por Banco Santander y JP Morgan, ha lanzado una Oferta Pública de Adquisición (OPA) sobre el 100% de Aedas Homes. El objetivo: alumbrar el mayor promotor residencial del país, con capacidad para desarrollar más de 43.000 viviendas en los próximos años.

La operación, que cuenta con el visto bueno del accionista mayoritario de Aedas, Castlelake (79% del capital), valora la compañía en algo menos de 1.000 millones de euros, tras descontar los dividendos aprobados por el principal accionista. Aedas cerró este lunes en bolsa con una capitalización cercana a los 1.200 millones de euros.

La previsión de Neinor es poder presentar la solicitud de autorización ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores para rubricar la operación corporativa dentro de un mes, justo antes de que comience el verano. Apollo en concreto emitirá bonos senior por 750 millones para financiar la operación, que valoraría a Aedas en algo menos de 1.000 millones de euros una vez. La inmobiliaria cerró este lunes capitalizando algo menos de 1.200 millones.

Los compradores también han puesto sobre la mesa un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor, con 275 millones en caja y 225 millones a través de una ampliación de capital asegurada por los principales accionistas de la promotora (Orion, Stoneshield y Adar), así como un standby volume underwriting letter con Banco Santander y J.P. Morgan por hasta 175 millones «para proporcionar certeza de ejecución a las partes».

Este fondo de financiación, de unos 1.250 millones de euros, sería utilizado tanto para financiar el cambio de control como para una refinanciación parcial de las deudas de Aedas. Según ha comunicado Neinor al mercado, la estructura limita su responsabilidad al capital comprometido, permitiendo al grupo mantener un ratio de apalancamiento prudente, con un loan to value (LTV) estimado entre el 20% y el 30%.

La formalización de toda la operación está prevista para el cuarto trimestre de 2025, condicionada a la aprobación de la CNMV, la obtención del resto de autorizaciones regulatorias pertinentes -como la CNMC– y la aprobación de la mayoría del accionariado de ambas compañías, como se descuenta.

La mayor promotora de España

De culminarse, la operación alumbrará la mayor promotora de viviendas de España, con un pipeline de 43.200 unidades, la mitad de ellas concentradas en la Comunidad de Madrid. El nuevo grupo podrá abordar todo tipo de proyectos: desde promociones de vivienda asequible y social hasta desarrollos ‘premium’, pasando por build to rent, co-living, senior living o nuevos formatos de alquiler flexible.

La operación también permitirá a Neinor mejorar sus métricas financieras: la compañía ha elevado su objetivo de dividendos entre 2023 y 2027 desde los 600 hasta los 850 millones de euros, y ha revisado al alza su previsión de beneficio neto acumulado en el periodo, de 360 a 510 millones.

El movimiento confirma el apetito de grandes fondos por el sector residencial español, pese al actual contexto de tipos de interés elevados y costes de financiación al alza, en el contexto de un mercado marcado por la escasez de oferta y la presión sobre el acceso a la vivienda.