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Invertir en bienes raíces puede parecer un enorme riesgo, pero sigue siendo hoy en día una de las estrategias favoritas para poder protegerse de la inflación y diversificar el patrimonio, aunque para ello habrá que atender a varios aspectos.

El secreto para entrar en el negocio inmobiliario es tener en cuenta la localización, el flujo de caja, el apalancamiento y el timing del ciclo económico. No obstante, antes de lanzarse a ello es necesario definir el perfil de riesgo, estimar el rendimiento neto tras impuestos y valorar los riesgos.

El inversor César Rivero ha popularizado el denominado flipping houses, que consiste en comprar con apalancamiento privado, para luego reformar a bajo coste y vender con rapidez para generar ingresos. Es una forma de poder multiplicar los ingresos con menos de 25.000 euros.

Teniendo en cuenta los datos de los diferentes portales y una amplia red de contactos, junto a una rigurosa disciplina financiera, se demuestra que no es necesario contar con grandes ahorros iniciales para poder entrar de lleno en el negocio inmobiliario.

El inversor asegura que «el beneficio está en la compra» y a través de sus publicaciones en redes sociales (@cesarrivero) muestra cómo poder rastrear inmuebles publicados más de 90 días, que tienen las puertas tapiadas o herencias pendientes.

Todo ello le sirve para poder llegar a negociar descuentos de hasta el 40% sobre el precio medio de los inmuebles del barrio. Para ello recurre a alertas en portales, consulta del catastro y paseos por la calle en los que encuentran carteles de venta fuera de internet.

Cómo funciona el ‘método Rivero’

El «método Rivero» consiste en apalancarse con capital ajeno, es decir, recurriendo a préstamos puente de inversores privados, socios capitalistas e incluso con pagarés del propietario, de manera que así puede arrancar con una inversión inferior a los 25.000 euros.

A cambio de ello, César Rivero ofrece un retorno prefijado de un porcentaje, que puede ser fijo o parte de la plusvalía, y redacta el acuerdo ante notario. Su objetivo es claro, y es el de vender ese inmueble en un plazo inferior a los 12 meses.

Por este motivo, realiza una reforma exprés, con obras que se limitan a la pintura, iluminación LED, suelo vinílico y la actualización de la cocina y el baño, con un presupuesto máximo para estas obras de 600 euros por metro cuadrado o, en su defecto, un 15% del precio de compra.

Con estas obras no se persigue conseguir un inmueble de lujo, sino que se muestre neutralidad y una estética que resulte atractiva para los potenciales compradores.

Antes de llevar a cabo la firma de la compra, el experto apuesta por hacer una tasación y estudia otros inmuebles similares. Una vez que termina con la reforma, sube inmediatamente un anuncio con una fotografía profesional.

En ese momento, fija un precio un 5% por debajo del valor del mercado con una clara estrategia, que es la de conseguir una avalancha de visitas y así reservar la vivienda en la primera semana.

Como explica el propio Rivero, la principal rentabilidad que obtiene llega de la plusvalía obtenida en la operación y no de tratar de apurar cada euro sobre el precio de venta.

Las recomendaciones de César Rivero

Por otro lado, hay que tener en cuenta que todo flip se declara como ganancia patrimonial en IRPF, en lo que el experto recomienda utilizar los gastos deducibles como notaría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), reforma y honorarios de venta.

También sugiere un holding patrimonial para aquellos casos en los que se piense en hacer más de dos operaciones anuales, puesto que así se ahorra la cuota del IRPF y se permite reinvertir sin tributar hasta la distribución de dividendos.

Para escalar el negocio, César Rivero aconseja usar la primera operación como carta de presentación ante futuros inversores, repitiendo siempre los mismos pasos: encontrar una oportunidad, comprarla, reformarla y venderla, delegando las obras en gestores que cobren a éxito.

El objetivo debería ser el de ejecutar 3-4 «flips» anuales, y una vez que el capital y la red de financiación así lo permitan, poder empezar a dar el salto a promociones de obra nueva de un pequeño tamaño.

Rivero asegura que siempre compra con un descuento mínimo del 30% sobre el precio de mercado, y a partir de ahí hace un aporte económico de entre 0 y 25.000 euros de capital propio.

A partir de ahí, limita el gasto en la reforma a un máximo del 15% del precio de compra, para completar la obra y poner la vivienda a la venta en un plazo inferior a los 12 meses. Durante la operación, no hay que aceptar un retorno inferior al 20% sobre la inversión.

De esta manera, nos encontramos ante una estrategia de inversión inmobiliaria en la que una persona compra una vivienda antigua o deteriorada a un buen precio, para reformarla con el objetivo de aumentar su valor, y finalmente vender a un precio más elevado para tener una ganancia económica.

Es recomendable que, antes de adentrarse en el sector inmobiliario a través del house flipping, se conozca bien el mercado local, además de hacer un correcto cálculo de los costes y tener acceso a financiación si es necesario. Igualmente, es posible asociarse con otros inversores o con propietarios originales para poder repartir los beneficios.