los padres que donaron la nuda propiedad a sus hijos no podrán usar la edad de la donación para valorar la vivienda y pagar menos IRPF

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha dado la razón a Hacienda, un caso donde dos padres donaron a sus hijos la nuda propiedad de varias viviendas, quedándose ellos con el usufructo vitalicio (el derecho a vivir en ellas o usarlas mientras vivan). Al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, los padres usaron un valor más bajo, teniendo en cuenta su edad en el momento de la donación, lo que reducía el impuesto a pagar. Sin embargo, la Agencia Tributaria aplicó la edad que tenían cuando compraron esas viviendas, lo que aumentaba la ganancia y, por tanto, el importe del impuesto.

El artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establece que cuando una persona dona solo la nuda propiedad de un inmueble y se queda con el usufructo vitalicio, la ley no valora esa parte donada como si fuera el 100% de la vivienda, sino que le asigna un porcentaje del valor total, que depende de la edad del usufructuario (en este caso, los padres). Cuanto más joven es el usufructuario, el usufructo vale más y la nuda propiedad menos, por tanto, si los padres usaban su edad en el momento de la donación pagarían menos en el IRPF.  

Según la sentencia de abril de 2025, las donaciones se formalizaron el 26 de diciembre de 2019 mediante escritura pública. Los recurrentes argumentaron que, como en el momento de la donación se desmembró el dominio, la edad relevante debía ser la de esa fecha, apoyándose en consultas tributarias de las Haciendas Forales de Gipuzkoa y Bizkaia. La Agencia Tributaria rechazó este criterio, defendiendo que el valor de adquisición de la nuda propiedad forma parte del coste de adquisición del pleno dominio, y que su cálculo debe referirse a las condiciones existentes cuando se obtuvo este último.

La justicia deja claro que la edad para determinar el valor del bien es la de la adquisición, no la de la donación de la nuda propiedad

El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (TEARA) confirmó la postura de la Agencia Tributaria, señalando que “el valor de adquisición de la nuda propiedad vendrá determinado por el coste de adquisición del bien sobre el que recae dicho derecho” y que este se calcula “en función de la edad de los propietarios al tiempo de adquirir el pleno dominio”, dado que el valor del usufructo disminuye y el de la nuda propiedad aumenta con el paso del tiempo.

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía compartió el razonamiento del TEARA y lo fundamenta en el artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF y en el artículo 26 de la LISD, que regulan la valoración del usufructo y la nuda propiedad. Subrayó que “no es posible determinar el valor de adquisición según las condiciones al momento de la transmisión, ya que ese cálculo corresponde al valor de transmisión”. Añadió que, de admitirse el criterio de los recurrentes, “podría generarse una alteración ficticia en el patrimonio, gravando incrementos irreales incluso en casos de depreciación del bien”.

Asimismo, rechazó las consultas forales aportadas por los padres al tratarse de normativa aplicable exclusivamente en territorios históricos. El tribunal concluyó que la fecha de adquisición del pleno dominio es el elemento determinante para la correcta valoración fiscal y que “el mero transcurso del tiempo supone una minoración del valor del usufructo y, en paralelo, un incremento del valor de la nuda propiedad”.

Por todo ello, el TSJ de Andalucía desestimó el recurso y confirmó las liquidaciones impugnadas; sin embargo, la sentencia no fue firme y contra ella cabía la posibilidad de interponer un recurso de casación.