La vivienda ante el aterrizaje del mercado: ¿Bajarán los precios de compra en 2024?



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Roberto y varios de sus amigos se han pasado los últimos meses revisando los portales inmobiliarios y sus anuncios, confiando en que se cumplieran las previsiones que auguraban para 2023 un respiro en los precios de la vivienda. Pero los pronósticos no se han cumplido. Las valoraciones residenciales han aguantado mejor de lo esperado el aterrizaje brusco de las hipotecas y las compraventas, así que ahora Roberto y sus amigos se preguntan si esa bajada de los precios se producirá, «por fin», en 2024.

Depende. Esa sería la respuesta más aproximada y a la vez incierta para sus dudas, porque que los precios de la vivienda bajen o no el próximo año, o que lo hagan en mayor o menor medida dependerá de la evolución de distintos factores que ahora son una incógnita, como la evolución del mercado laboral en España, y también dependerá de la zona donde el grupo de jóvenes aspire a comprar vivienda. Pero vayamos por partes.

La fortaleza de la vivienda en 2023 ha sorprendido, incluso, a quienes conocen de primera mano el mercado: especialistas, analistas y expertos habían augurado para este año los primeros descensos en las valoraciones, especialmente después de un 2022 de apoteosis en el sector y de una subida histórica de los tipos de interés -y, por consiguiente, del Euríbor-. Pero la realidad no entiende de bolas de cristal y algunos como el departamento de Análisis de Bankinter acaban de revisar las estimaciones que habían realizado para este final de ejercicio. Si antes preveían un descenso del 3% en los precios, ahora estiman una crecida del 1%. «Los precios de vivienda aguantan sorprendentemente bien en 2023, a pesar de la desaceleración económica, el fuerte incremento de costes de financiación y la caída de transacciones. El principal motivo lo encontramos en el mercado laboral. Por ello, revisamos al alza nuestras estimaciones», recogen en un informe sectorial publicado hace unos días. Para 2024, sin embargo, mantienen una previsión de corrección de hasta el 2%.

Junto al mercado de trabajo, el otro pilar de resistencia de las valoraciones ha sido el desequilibrio estructural y ya crónico entre oferta y demanda en el país. La cantidad de vivienda disponible para la compraventa es muy escasa en los lugares donde los posibles compradores quieren hacerse con ella, esto es, grandes capitales, cinturones metropolitanos de las principales urbes y áreas turísticas, donde la compra de extranjeros ha marcado el ritmo del mercado en los últimos años.

Eso explica que la caída de las compraventas y las hipotecas en lo que va de año (que oscilan entre el 15% y el 20%) no se traduzca aún en precios más bajos. A juicio de los expertos de Fotocasa, existe cierto decalaje entre dichas caídas y su reflejo en el valor. «La traslación de los cambios tan densos al mercado inmobiliario requieren un tiempo, ya que no es un mercado líquido y, como mínimo, con este tipo de metamorfosis, el mercado necesita un semestre para adaptarse a la nueva realidad», señala María Matos, portavoz del portal inmobiliario.

Precio del metro cuadrado

Sus análisis fueron de los pocos que no vaticinaron un ajuste en los costes, precisamente por la tensión entre compradores y vendedores; ahora hablan, sin embargo, de una ralentización en el crecimiento de los precios y de variaciones más moderadas que en meses anteriores. «Lo que está sucediendo es que el mercado está intentando volver a la normalidad dejando atrás la gran sobredemanda de compra desatada tras la pandemia y acelerada gracias a la subida de los tipos de interés. Lo que sucederá a partir de ahora es que el precio irá perdiendo poco a poco la sobre variación que adquirió durante este ejercicio. Sin embargo, la moderación del precio continuará a un ritmo paulatino. Seguiremos cerrando 2023 con incrementos de precio, y el primer semestre de 2024 también continuarán aunque de forma más comedida», señala Matos al respecto.

Obra nueva vs. segunda mano

Sus pronósticos se refieren fundamentalmente a la vivienda de segunda mano, donde las circunstancias personales de los vendedores pueden llevar a una cierta negociación y, finalmente, a un mayor ajuste. De hecho, en las agencias inmobiliarias ya empiezan a detectar más predisposición en este sentido por parte de los propietarios que necesitan deshacerse de sus inmuebles. En la obra nueva, sin embargo, los ajustes están descartados tanto en 2023 como en 2024. «Las nuevas exigencias de eficiencia energética y sostenibilidad de iniciativas como el Pacto Verde Europeo supondrán un mayor coste en los nuevos materiales empleados y más presión en los márgenes, por lo que los precios de obra nueva incluso podrían subir», en palabras de Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de la promotora Vía Ágora y líder de APCEspaña, la asociación de promotores y constructores del país.

Para Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia, el año terminará con aumentos no superiores al 1,5%-2,5% interanual, y en esa línea, Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, vaticina «continuismo» para los próximos 12 meses. «No habrá incremento en la oferta y no habrá, por tanto, grandes caídas, mucho menos en capitales en las que hay mucha demanda. Donde sí podremos ver alguna bajada será en los mercados secundarios con menos demanda», especifica.

¿Cuáles son esos mercados? Descartando de entrada la vivienda nueva, el mapa de la segunda mano sitúa a las regiones del interior como las zonas con incrementos más moderados y es previsible que continúen con esa tendencia en los próximos meses. Atendiendo a los datos facilitados por Fotocasa a Actualidad Económica, Extremadura (+3,1%), Galicia (+2,8%), Castilla-La Mancha (+2,5%) y Castilla y León (+2%) fueron las comunidades autónomas donde la vivienda se encareció menos en el mes de octubre. Estrechando la lupa a nivel municipal, las capitales de provincia con variaciones interanuales más bajas fueron Valladolid (+0,8%), Salamanca (+0,7%), Cuenca (+0,6%) y Vitoria (+0,2%), si bien en Badajoz el precio se mantuvo invariable y en Zamora cayó un 2,3%.

A nivel mensual, las caídas alcanzan a ciudades como Ávila (-0,4%), Santander (-0,1%), Córdoba (-0,5%), Palencia (-0,2%), Valladolid (-0,4%), Cuenca (-2,4%) y Badajoz capital (-1,4%), si bien el dato más llamativo recala en Barcelona, donde los precios de oferta se redujeron un 0,1% en el décimo mes del año.

«Hay que tener en cuenta que nuestro mercado es muy heterogéneo, pero a partir del primer trimestre de 2024 podríamos comenzar a ver fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracción turística, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023. Aun así, habrá que poner en contexto que no serán bajadas de precio como tal, ya que tras las subidas anómalas, las valoraciones simplemente estarán retornando al lugar de partida. No creemos que las bajadas sean significativas, ya que varios factores apuntan a que los precios se mantendrán estables», señalan desde Fotocasa. Y citan entre esos factores un Mercado laboral resiliente y con empleo estable; la alta demanda de compra por parte de un perfil solvente, inversor y extranjero (cuya financiación no depende de los tipos de interés ni de sus variaciones); el persistente desequilibrio entre oferta y demanda; el déficit productivo en la vivienda de obra nueva y cierto margen de recorrido hasta acortar el 22% que resta hasta máximos.

Francesc Quintana, consejero delegado de la inmobiliaria Vivendex, acota el perímetro de las oportunidades de bajada a las áreas con rentas más reducidas. «No así en la periferia ni en grandes ciudades como Barcelona o Madrid», sentencia.

¿Dónde invertir?

Con este panorama, hay quien se plantea si es el momento de comprar su primera vivienda o no, como Roberto y sus amigos, y hay quien se plantea si es el momento de comprar vivienda como inversión para alquiler o no. Y en este caso, la respuesta es muy diferente porque pese al encarecimiento de los precios de compraventa, las subidas en los alquileres siguen haciendo de esta inversión una alternativa atractiva y rentable. «Es una buena opción si comparas cómo están evolucionando los precios del alquiler», apunta Ferran Font, de Pisos.com.

En un estudio elaborado recientemente por Masteos, firma especializada en la inversión en alquiler llave en mano, Elda, Talavera de la Reina, Alcoy, Ferrol y Sagunto son los municipios que ofrecen mayores rentabilidades de todo el país con una inversión inferior a 80.000 euros de presupuesto. «Con rentabilidades algo inferiores pero también muy interesantes, están los municipios de Reus, Villa Real, Santa Cruz de Tenerife, Jerez y Linares, que destacan por su empuje económico gracias a su tirón turístico, su importante actividad industrial y su gran volumen de mercado», señala el informe.

Las ciudades que más suben

Las localidades de Orense, San Cristóbal de la Laguna, Sanlúcar de Barrameda, Badalona, San Vicente de Raspeig, Coslada y Córdoba también ofrecen rentabilidades superiores a la media nacional si el presupuesto se encuentra entre los 80.000 y 120.000 euros; «entre ellas, destacan Orense y San Cristóbal de la Laguna, con rentabilidades del 8,8% y 8,15 respectivamente, como los municipios que ofrecen las rentabilidades más elevadas.

Por su parte, las localidades del extrarradio de Barcelona y Madrid, y capitales de provincia como Santander, Salamanca o Valencia aparecen en el ranking de ciudades más interesantes para invertir con un presupuesto de entre 120.000 y 200.000 euros.

Si el inversor cuenta con más de 200.000 euros, sus mejores opciones se encuentran en Alcalá de Henares, Mollet del Vallés, Alcorcón, Collado Villalba y Vilanova i la Geltrú, con rentabilidades que van del 7,66% al 5,85%. «Todos ellas cuentan con poblaciones crecientes desde el punto de vista demográfico y se posicionan como una alternativa para las inversiones en este rango de precio. Cabe destacar que todas están cerca de grandes capitales y muy bien conectadas», señalan desde Masteos.

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