La inversión a largo plazo también pone el foco en el sector agrario

El apetito por el mercado inmobiliario rústico en nuestro país sigue al alza. Los inversores más conservadores están tomando el relevo de los fondos más cortoplacistas, principales protagonistas de las grandes operaciones del ‘boom’ de compra-venta de fincas agrícolas en los últimos años.

Pese a la coyuntura del 2023, nuestro sector está en alza. Prueba de ello son los más de 5.000 millones de euros que han sido invertidos en los últimos años en España y Portugal; incluso se espera que la cifra se supere a medio plazo», asegura Juan Prados, fundador de Fincalista, el portal de anuncios especialista en la compra-venta y arrendamiento de fincas y terrenos en la Península Ibérica.

La visión de Prados sobre el sector rústico inmobiliario es privilegiada. «Tenemos la doble gorra: la de inversores como Generandi, y la de Fincalista como portal especializado para crear transparencia en el sector», asegura. Y desde esa posición comienza a observar que el mercado rústico inmobiliario no es ajeno al «ciclo natural» del mundo de la inversión. «Primero entran los fondos y los family office con más capacidad de riesgo, que construyen valor y cuando tiene un volumen grande se lo vende a otro que pide menos retorno pero que quiere cosas con un ebitda más regularizado y más homogeneizado», asegura.

Y eso es lo que está pasando en el mercado rústico español y portugués. El último ejemplo de la llegada de los grandes inversores al agro ibérico ha sido la compra por parte del fondo de pensiones canadiense Ontario Teacher´s Pension Plans (OTPP), que gestiona inversiones valoradas en casi 250.000 millones de dólares, de la compañía sevillana Aggraria, que ha promovido uno de los grandes proyectos de olivos superintensivos en el entorno del pantano portugués de la Alqueva. Descárgate gratis elEconomistaAgro

En septiembre del año pasado, Fiera Capital, que gestiona activos por valor de 120.000 millones de dólares, anunció la compra de Innoliva, que unos años antes Cibus Capital había adquirido a la familia Del Pino. La compañía cuenta con 8.300 hectáreas de olivo en España y Portugal.

Otro ejemplo de la llegada de los ‘gigantes’ de la inversión al sector ha sido la alianza del fondo de pensiones canadiense PSP con Grupo De Prado para comprar a Atitlan, la firma inversión del yerno de Juan Roig, dueño de Mercadona, 9.000 hectáreas de olivos y almendros en la Península.

Juan Prados vaticina que en los próximos años habrá más operaciones de este tipo en un mercado en el que hay «más apetito» que el pasado año. «Viene gente más grande que busca quitarse el riesgo agronómico y fijarse sólo en el financiero. Ha habido alguna operación fuera del radar de algún family office, de institucionales importantes y nos han llegado varios cuadernos de venta de la banca lo que indica que empezamos a meternos en esa segunda fase».

Aportar transparencia

Aportar transparencia a un mercado «muy oscuro, que se sigue moviendo a nivel muy local» pese a aglutinar 450.000 operaciones al año, entre el 40 o 50% del inmobiliario urbano, es el objetivo de la puesta en marcha del portal Fincalista, que ha lanzado hace unos días el Informe de Coyuntura del Sector Inmobiliario Rústico 2023, en el que ofrece un análisis detallado del mercado de fincas en España con datos sobre las tendencias de compraventa, arrendamiento y precios de la tierra, así como la visión de los agentes más relevantes que forman parte de toda la cadena de valor.

El estudio se presenta como un instrumento clave tanto para compradores como vendedores y hace una exhaustiva radiografía de los siete grandes tipos de fincas que hay en España: regadío, secano, terrenos forestales, fincas cinegéticas, sector de energías renovables y fincas de recreo. De cada una de ellas analiza su evolución productiva, cómo están variando los precios y las dinámicas que marcarán las operaciones de compraventa de fincas según su uso.

El informe de Fincalista también ofrece una amplia descripción del sector de fincas rústicas del mercado español, basado en datos del Instituto Nacional de Estadística y del Ministerio de Agricultura, así como un macroanálisis de más de 10.000 anuncios de fincas rústicas en España en el que se diseccionan aspectos como la oferta de terrenos, su tipología y distribución territorial, la evolución de los precios de compraventa y de los cánones de arrendamiento.

Por último, recoge los resultados de una encuesta sobre la inversión en suelo rústico realizada a más de 100 agentes que forman parte de toda la cadena de valor del sector inmobiliario rústico urbano -inmobiliarias, corredores, propietarios, family office, fondos de inversión, empresarios agrícolas-.

En el análisis de las operaciones en el sector, destaca que el 61,1% de las transacciones son de compra-venta, el 24,1% de arrendamiento, y el 14,8% se realizan bajo la modalidad de sale and lease back. Este dato refleja una clara preferencia por la adquisición de tierras frente a otras modalidades. Una muestra del dinamismo del sector es que el 82,4% de los encuestados muestra su intención de entrar en una operación de compra, venta, arrendamiento o intermediación durante ese año. Otro aspecto novedoso es que el 45,1% de ellos considera el desarrollo de sumideros de CO2 dentro del modelo de rentabilidad de su negocio.

¿Qué pasará con el precio?

Las principales preocupaciones de los encuestados incluyen la sequía, la falta de mano de obra, las altas exigencias medioambientales y los incendios forestales. Estos factores representan desafíos significativos que pueden afectar tanto la rentabilidad como la sostenibilidad del sector, advierte el portal inmobiliario. Por otro lado, la forma más común para la búsqueda de fincas es la vía directa. Otras opciones incluyen a los corredores (26,7%), agencias inmobiliarias (26,2%), y portales web (7,9%), mostrando la importancia de intermediarios y plataformas digitales en la localización de propiedades.

Sobre las expectativas de precio, el 46,1% de los encuestados prevé que los precios de la tierra se mantendrán estables en 2024, mientras que el 25,8% anticipa un aumento del 2% al 5%.

A este respecto, Juan Prados ve «bastante estabilidad». En el olivar hay mucho optimismo, impulsado por los precios (hemos pasado de 2,5 o 3 euros a dos o tres veces el valor de cuando entraron en la inversión). En la almendra ocurre lo contrario. «Aunque la música que se oye suena bien no se ha puesto la letra y vamos a ver qué pasa en California, en Australia, que van contracampaña, donde ya ha habido una subida de las cotizaciones del producto…A nivel de precio de finca está flojeando. «Y en el pistacho noto un cierto parón, la gente está observando. Veo alguna operación diferente, más tipo de integración vertical, en especialidades, buscando ese múltiplo alto para que venga alguien a comprarlo», afirma Prados.

Fondo de Bankinter

El apetito inversor por las fincas rústicas parece no saciarse. Bankinter Investment SGEIC, la gestora filial de Bankinter especializada en inversiones alternativas, y Nuveen Natural Capital, la mayor gestora de activos agrícolas a nivel global, han lanzado un nuevo vehículo de inversión alternativa. Se trata de Landa Fund, un fondo de capital riesgo que centrará sus inversiones en el sector agrícola de la Península Ibérica.

Landa Fund es el primer vehículo de Bankinter Investment que invierte en el sector agrícola. Nuveen Natural Capital, filial participada al 100% por la gestora de activos global Nuveen, que constituye el brazo inversor de TIAA, es uno de los mayores inversores institucionales del mundo y uno de los proveedores de seguros y jubilación mejor valorados.

La entidad financiera justifica su movimiento ante «la demanda creciente de productos hortofrutícolas en el mercado internacional y dada la posición del mercado ibérico como uno de los principales líderes en producción y exportación». Ello hace que se presenten «oportunidades de inversión en el mundo agrícola de cara a contribuir más a su desarrollo, profesionalización, competitividad y posicionamiento como sector estratégico en Iberia y en Europa».

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