Industrializar el sector puede ayudar a bajar los costes de producción de la vivienda

¿En qué momento se encuentra Metrovacesa?

Es una nueva Metrovacesa. Hablamos de una compañía con más de 100 años de historia. Con la crisis inmobiliaria, cambia de manos, sale a bolsa en 2018 y cuenta con entidades financieras como principales accionistas [el Banco Santander, con el 49,3%; Realia Business, que controla el empresario e inversor mexicano Carlos Slim, con el 21,21%; el BBVA, con otro 20,8%; Quasar Investments, el 3,9%, y equipo gestor, el 0,16%]. A partir de aquí, su cartera de suelo básicamente es la que aportan estas entidades financieras. En estos siete años se han puesto en el mercado un montón de promociones porque, como el suelo ya lo tenemos en cartera, no necesitamos ir a comprarlo. Contamos con la mayor cartera de suelo líquido del mercado español, con una superficie total de 4,6 millones de metros cuadrados edificables, que permitirá desarrollar más de 27.000 viviendas en todo el país. El valor de mercado de sus activos (GAV) alcanzaba los 2.386 millones de euros a diciembre de 2024

En este contexto, ¿qué papel juega Catalunya?

Es una pieza importante. Existen cinco territoriales en España. Catalunya y Baleares suponen, más o menos, entre el 20% y el 25% del volumen de la compañía. El resto de áreas territoriales donde opera Metrovacesa son Andalucía, que está dividida en dos, zona oriental y zona occidental; Levante, que es toda la zona de Castellón, Valencia, Alicante y Murcia, y la quinta zona es la centro norte con mucha presencia en Madrid, como es normal. También tenemos actividad en Canarias. Somos una empresa promotora con mucha capilaridad, es decir, estamos en muchas poblaciones porque ya tenemos el suelo que otros no tienen de entrada. En algunos de estos sitios nos hemos llevado sorpresas positivas, nos hemos encontrado con una demanda que quizá no esperábamos y hemos decidido invertir en nuevos suelos en dichas ubicaciones.

¿Suelo para empezar a construir en todos los casos?

Dentro del suelo que se aporta a la compañía, hay suelo que es finalista, donde podemos pedir una licencia de forma inmediata y empezar una promoción, y suelo en gestión, que requiere de tramitación urbanística en un grado más o menos elevado. En algunos casos hay que aprobar normativa y en otros hay que ejecutar trámites para que el suelo tenga la condición de solar y puedas entonces iniciar la promoción.

«Estamos atentos al mercado y, si hay alguna oportunidad que consideramos que es interesante, compraremos suelo»

Este suelo en gestión, si nos ponemos en el peor de los casos, ¿qué periodo de tiempo requiere para convertirse en finalista?

Es una respuesta imposible de concretar. Hay zonas y municipios especialmente activos que puedes conseguir desarrollar en un plazo de cinco años y otras que pueden tardar hasta 15 o 20. También depende de la complejidad del proyecto. Pero, en realidad, los plazos son poco fiables, no puedes establecer mucha seguridad en la tramitación. Es uno de los problemas graves que tenemos con la materia prima que nos falta, que es el suelo. Las tramitaciones urbanísticas con los plazos legalmente establecidos ya son largas, pero luego se eternizan porque no se cumplen, porque quien tiene que emitir un informe no lo hace cuando toca, se retrasa y es difícil darle impulso.

¿Agilizar la burocracia solucionaría el problema de la vivienda?

Es una parte importante. También es cierto que la Administración, que tiene una carga normativa muy importante, tiene unos procedimientos bastante complejos y rígidos que no pueden saltarse. El proceso es lento y complejo, y no tiene fácil solución. Ahora se ha priorizado dar solución al problema de la vivienda y hay una desconexión entre los tiempos que quieren algunos municipios que lo impulsan y el resto de administraciones, y la realidad de los plazos y de la normativa. Está bien que exista una voluntad política y que pongan más foco en intentar agilizarlo, pero hay que, efectivamente, hacerlo.

¿Qué proyectos tienen en Catalunya?

Catalunya es un ejemplo de la capilaridad de Metrovacesa que explicaba antes. Tenemos promociones en ciudades como Lleida, por ejemplo, que a priori puede parecer una ciudad poco atractiva para un promotor. En los últimos cinco años hemos hecho casi 300 viviendas allí. También en Tarragona, Manresa, Sabadell, Martorell, Arenys de Mar, Viladecans y zonas del área metropolitana. Hemos hecho algunas cosas en Barcelona, pero básicamente hemos tocado todas las capitales de provincia. Lleida, Barcelona, Tarragona y ahora hemos entrado en Girona, con una promoción en Platja d’Aro que tiene un perfil más de segunda residencia. Una promoción de 82 viviendas con una inversión de 22 millones de euros.

¿De cuántas promociones estaríamos hablando?

En global, hemos entregado ya más de 1.000 unidades en Catalunya. Llevamos cerca de cuatro años entregando de media unas 400 viviendas anuales. En Catalunya y Baleares existen 29 promociones activas con más de 1.200 viviendas, que se suman a los 115 proyectos en desarrollo en España.

¿Qué esperan hacer en los próximos años?

Seguir. Nuestra cartera de suelo más finalista poco a poco se va agotando. Por eso ahora estamos siendo muy selectivos con nuevas compras de suelo. Empezamos a buscar suelo en el mercado para comprar

¿Cuánto suelo le queda en reserva a Metrovacesa?

Para mantener el ritmo actual en Catalunya, disponemos de suelo finalista para dos años más. Tenemos dos ubicaciones maravillosas en gestión que están ya acercándose a lo que es suelo finalista. Una en El Prat de Llobregat [Barcelona], que transforma los antiguos terrenos industriales de las fábricas de La Seda y La Papelera en un modelo urbano. Una área de nuevo desarrollo de obra nueva que va a ser de las más grandes de Catalunya. Estamos hablando de más de 5.700 viviendas entre protegidas y libres, y vamos a ser uno de los actores principales de ese proyecto. Ahí tenemos una bolsa de suelo a punto de ser finalista y de poder lanzarse. Después tenemos el suelo del Catalunya Media City, una iniciativa que persigue transformar el área de las Tres Xemeneies de Sant Adrià del Besòs, donde se prevé construir más de 1.800 pisos, el 40% de los cuales serán de protección oficial. Estamos muy contentos con el impulso de las administraciones a esa zona. Es un enclave muy emblemático y un proyecto de país, y va a ser otra de las futuras bolsas de suelo interesantes. Trabajamos para mantener la actual producción. Estamos atentos al mercado y, si hay alguna oportunidad interesante, compraremos más suelo.

«La inmigración nos ayuda a encontrar la mano de obra que cada vez cuesta más contratar. No hay relevo generacional»

¿Qué zonas son prioritarias para esa búsqueda de nuevo suelo?

Intentamos encontrar suelo allí donde sabemos que hay una demanda muy contrastada, una necesidad. Hace ya muchos años que este ya no es un negocio especulativo, es un negocio basado en una rentabilidad que a su vez se basa en que hay una necesidad de vivienda. Ahí donde detectamos que hay demanda, intentamos trabajar.

¿Y cuáles serían esas tres primeras zonas de gran demanda?

La primera es Barcelona, con el agravante que es una ciudad que tiene una oferta de suelo muy, muy, limitada. No la descartamos, estamos atentos a lo que pueda surgir, pero ponemos bastante foco en la primera y segunda corona del área metropolitana barcelonesa porque entendemos que existe una necesidad muy potente y, además, hay más opciones de encontrar nuevo suelo.

¿Qué encarece la vivienda?

Pues en primer lugar y principalmente, los costes de construcción. Se habla poco. Se habla mucho del suelo, pero la subida que hemos tenido en costes de construcción se sitúa por encima del 30%, que en nuestras cuentas de explotación hemos notado muchísimo.

¿Y tienen mano de obra?

Son dos cosas que van unidas. Por un lado, los materiales y, por otro, quién tiene que ejecutarlo. ¿Qué nos pasa? Después del estallido de la famosa burbuja, muchas personas del sector se tuvieron que reciclar e irse a otros sectores. Ese personal no ha vuelto al cabo de 15 años, como es normal. Nos cuesta mucho encontrar gente, no hay relevo generacional y tenemos una concentración de mano de obra con edad cercana a la jubilación. Es crucial para nosotros el trabajador extranjero que viene a España. La inmigración nos ayuda a encontrarla. Aunque es verdad que la industrialización también va entrando y va a servir para paliar parte de esa mano de obra que nos falta.

¿Industrializar va a ser positivo para el sector?

Es un tema que hay que abordar en profundidad porque también puede ayudar a bajar los costes de producción. Ahora todavía no repercute porque la producción industrial es muy limitada. Es decir, si ahora todos los promotores decidiéramos hacer industrializado, tendríamos un problema porque no hay suficiente capacidad instalada para hacerlo; pero es una línea de desarrollo muy interesante también por cuestiones medioambientales. Cualquier contaminación está mucho más controlada en un entorno industrializado y de fábrica. Además, es un factor integrador también para la mujer. Es una realidad que un entorno más fabril la mujer se incorpora más. Hay que generar economía de escala en la construcción industrializada para empezar a ver resultados y precios de mercado más competitivos.

¿Qué elementos industrializados incorporan las promociones de Metrovacesa?

Escaleras, por ejemplo. No las hacemos in situ. Se hacen en un taller y se montan. En fachadas, trabajamos con hormigón que es una pieza que está hecha en taller y que se instala con una grúa. Con este sistema ganamos también calidad. Todo aquello que tú puedas hacer en un entorno controlado de una fábrica suele tener una calidad superior. También en alguna promoción se ha empezado a trabajar con la posibilidad de incorporar lavabos que le llamamos lavabos en 3D. Son cajas que vienen hechas desde fábrica y que se instalan en la obra. Ha empezando ya una revolución importante en industrialización que debe ayudar a paliar parte de los problemas que existen en el sector.

«Si no hay más suelo, es difícil ofrecer mejores precios»

Si de usted dependiera, ¿qué medidas tomaría para solucionar el problema de la vivienda?

Primero, facilitar que haya más oferta, que, en estos momentos, es tremendamente limitada. Más oferta con más suelo en el mercado. Al final, nuestra materia prima principal es el suelo. Si no hay suelo, es muy difícil que podamos ofrecer vivienda a mejores precios o más competitivos. Necesitamos suelo con urgencia. Y la segunda variable sería agilizar los trámites.

¿Menos trámites?

Existe ya una figura, la del certificador o la empresa certificadora en el sector privado, que es una compañía homologada por la Administración que existe en algunas comunidades autónomas. Es una empresa externa especialista que revisa el cumplimiento de toda la normativa necesaria para conceder una licencia. Al promotor solicitante le hace un informe previo donde ya dice que su proyecto está cumpliendo con la normativa y que se aporta al ayuntamiento que, de este modo, tiene el trabajo técnico más pesado y laborioso hecho, solo tiene que hacer comprobaciones. Potenciar más figuras de este tipo ayudaría mucho a agilizar procesos con la Administración.

¿Veremos próximamente movimientos accionariales en Metrovacesa?

Tenemos como accionistas a entidades financieras con mucha estabilidad, con presencia y arraigo en España. A partir de aquí solo puedo añadir que trabajo para que el accionista esté contento y tenga ganas de seguir invirtiendo y contando con el equipo de Catalunya.

Suscríbete para seguir leyendo

Fuente

Noticias relacionadas: