Es necesario un debate más informado para poder tomar decisiones eficaces en materia de vivienda

¿Por qué es necesario o conveniente esta iniciativa de puesta en marcha de un Observatorio de la Vivienda en España?

Porque la vivienda es la principal preocupación de los españoles. Su precio ha aumentado un 71% en la última década. Lo mismo ha pasado con los alquileres, con subidas de más del 50%. Hoy los españoles dedican más del 40% de su sueldo al pago del alquiler. Pero sobre todo porque por la importancia de este debate es imprescindible, primero, contar con evidencias para poder encontrar soluciones y, segundo, generar las condiciones de acuerdo entre diferentes para hacerlo posible. Muchas veces las posiciones y propuestas están condicionadas por multitud de intereses y sesgos. El Observatorio de la Vivienda Prensa Ibérica-Santander aspira a convertirse en un referente que ofrezca conocimiento científico para un debate más informado, crear las condiciones para el acuerdo entre distintas posturas, incorporar a los distintos niveles de la administración y tomar mejores decisiones.

¿Qué aportará este observatorio en comparación con otros estudios periódicos que ya se publican en el sector inmobiliario? ¿Cuáles serán los principales rasgos diferenciales?

Porque nos basamos en un estudio periódico de percepción social como la base para construir políticas públicas: los datos son el pretexto para generar un debate constructivo entre diferentes para hacer propuestas que den respuesta a una prioridad social. El Observatorio de la Vivienda pone el foco en la percepción social del problema de la vivienda —y de sus posibles soluciones—, aspira a hacerlo de forma sistemática, en diferentes territorios, y a lo largo del tiempo y, además, quiere contribuir a generar las condiciones de acuerdo entre diferentes generando espacios en distintas ciudades de España con decisores institucionales y representantes sociales o empresariales para identificar diagnósticos compartidos y proponer soluciones.

El Observatorio de la Vivienda en España Prensa Ibérica-Santander aspira a convertirse en un referente que ofrezca conocimiento científico para un debate más informado

¿Cuál será la metodología que se empleará para este nuevo instrumento de análisis?

Contaremos con la metodología de Cluster17, desarrollada en Francia, Alemania, Bélgica, Italia, Argentina o España. La demoscopia entró en crisis hace unos años porque las compañías de encuestas hacían paneles representativos a partir de variables tradicionales socioeconómicas como la edad o el lugar de residencia, y no acertaban: fallaban mucho como instrumento para predecir comportamientos. El sociólogo francés Jean Yves Dormagen lo tenía claro: el principal factor que predice el comportamiento no son las variables socioeconómicas, sino la escala de valores. Por ello, segmentó la sociedad española, o la francesa, en varios clusters: grupos a los que les une una visión compartida sobre distintos temas como el cambio climático o la igualdad de género, generando paneles más representativos de la sociedad. Tu posición sobre el límite de velocidad en la carretera sirve más para predecir tu comportamiento que tu edad. La clusterización de la sociedad permite ahondar en la visión de los votantes de un mismo partido o una misma ideología y contar con paneles más representativos de la sociedad.

El debate social sobre la vivienda suele estar cargado de dogmatismos, prejuicios, estereotipos y de mucho ruido, ¿puede el observatorio contribuir a generar un análisis constructivo y que sea útil para la ciudadanía?

Sin duda. Frente al ruido: conocimiento. Frente al ruido: generar las condiciones para promover acuerdos. A veces es inevitable que lo emocional y lo anecdótico ocupe el debate por encima del análisis y los datos, con una tentación constante de asumir que las propias posiciones reflejan lo que piensa la población: casi todo el mundo tiene una vivienda y casi todo el mundo tiene una opinión. Además, hay muchos actores implicados en la solución: inmobiliarias, propietarios o arrendatarios. Si no se canaliza la conversación, tenemos el caldo de cultivo perfecto para un debate polarizado y donde tomar buenas decisiones que, además, cuenten con respaldo social, se vuelve casi imposible. Por eso el Observatorio de la Vivienda Prensa Ibérica-Santander es una iniciativa fundamental, porque, primero, tiene por objeto aportar evidencias sobre “qué piensa realmente la población” como base para tener una referencia común para todos los actores que participan en el debate de la vivienda, que a su vez permita generar diagnósticos compartidos y por tanto soluciones más eficaces y con mayor respaldo social.

¿Quiénes participarán en los encuentros que se organizarán para analizar los datos del Observatorio?

Queremos que las evidencias generadas por el Observatorio sirvan para impulsar un debate de calidad del que podamos hacer partícipes a todos los actores relevantes en esta materia: desde decisores públicos y representantes políticos del ámbito nacional, autonómico o local, directivos empresariales, expertos, académicos o líderes de opinión. Porque, como sabemos en beBartlet, ninguna transformación se logra unilateralmente. Si queremos impulsar soluciones que aborden de manera efectiva los retos que tenemos en el sector de la vivienda, hay que contar con muchos actores. Hace unas semanas, en el Foro del Mediterráneo organizado por Prensa Ibérica en Málaga lo vivimos en una de las sesiones de la agenda paralela con el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, expertos y organizaciones sociales: es posible encontrar soluciones si nos basamos en evidencias y si generamos las condiciones para el acuerdo.

Queremos que las evidencias generadas por el Observatorio sirvan para impulsar un debate de calidad del que podamos hacer partícipes a todos los actores relevantes en esta materia

¿Por qué la vivienda se ha convertido en el principal factor de preocupación de los españoles?

La vivienda es un bien esencial y básico para que cualquier persona pueda formar un proyecto de vida propio, independiente y autónomo. Y la realidad es que se ha encarecido de forma muy notable en la última década. El precio de la vivienda ha subido un 71% en los últimos diez años y el de los alquileres más de un 50%. En un contexto donde los salarios no han subido al mismo ritmo y donde, sobre todo en los últimos años, la inflación ha mermado de forma considerable el poder adquisitivo, este incremento en el coste de la vivienda se vuelve cada vez más insostenible. Es imprescindible que se tomen soluciones y que estas sean eficaces. Y para eso hace falta un debate informado, que parta de diagnósticos certeros y de una comprensión de la realidad social que vive y sufre el problema de la vivienda. El conocimiento y la conversación entre diferentes son la base para poder cambiar esta realidad.

¿Cuáles son los principales factores que tensionan este mercado?

Hay muchos. El aumento de los costes de construcción a nivel global, ante la demanda creciente de países en vías de desarrollo en África y Asia cuyas poblaciones crecen y cuyas clases medias prosperan y demandan más y mejores viviendas. O el crecimiento del turismo a nivel global en las últimas décadas, al que también se han incorporado esas clases medias y pudientes procedentes sobre todo de países asiáticos, y que tiene su manifestación más directa en la proliferación de pisos turísticos. O en la propia evolución demográfica de la población, con cada vez más hogares unipersonales —son ya el 28% del total de hogares—, para los que el actual parque de vivienda no está pensado ni en términos de espacios ni costes. O por las mayores dificultades en el acceso a la financiación a particulares, después de las condiciones más estrictas instauradas tras la crisis financiera de 2008. O por la existencia de fenómenos gregarios donde los precios crecen por inercia, porque todos lo demás lo hacen, y así podrán seguir haciéndolo siempre que haya alguien dispuesto a pagar —y en un bien básico como la vivienda, el margen que las personas están dispuestos a pagar es muy alto—. O también por la existencia de barreras y trabas regulatorias que dificultan la puesta en disposición de nuevas viviendas para tratar de acompasar la demanda. La inseguridad jurídica nunca ayuda. En el debate de la vivienda, llevamos años más dedicados a buscar culpables que a buscar soluciones. El Observatorio de la Vivienda nace precisamente para cambiar esto.

El precio de la vivienda ha subido un 71% en los últimos diez años y el de los alquileres más de un 50%. Es imprescindible que se tomen soluciones y que estas sean eficaces.

¿Considera que las recientes medidas impulsadas por las distintas administraciones públicas para resolver esta problemática serán efectivas?

Han sido muy limitadas y han puesto el foco principalmente en la demanda, sin abordar el problema de la oferta. La Ley estatal reguladora del derecho a la vivienda, pese a toda la polémica generada, ha tenido un impacto muy reducido porque buena parte de sus medidas no han llegado a surtir efecto porque su aplicación correspondía a las comunidades autónomas —por ejemplo, solo Catalunya ha optimizado sus posibilidades declarando varias zonas tensionadas—. Esto reduce la evidencia de la que disponemos para evaluar sus efectos. Y por otra parte, iniciativas como la reforma de la Ley del suelo, concebidas para dotar de más seguridad a los procedimientos urbanísticos y agilizar los trámites para el desarrollo de nuevas viviendas, están paralizadas ante la incapacidad de alcanzar un acuerdo político —pese a que existe una mayoría declarada en el Congreso a favor de la norma más allá de los bloques ideológicos—. No podremos avanzar mientras sigamos abordando el problema de la vivienda desde una visión parcial, que califique la procedencia o no de posibles soluciones en función de cuáles sean y no de sus resultados. Precisamente el Observatorio de la Vivienda pretende cubrir estas lagunas, aportando evidencias sobre la percepción social más allá de sesgos, intereses y titulares.

¿Cree necesario un gran pacto de Estado en esta materia?

Absolutamente. La vivienda es un bien básico y los problemas en torno a su acceso afectan de forma directa o indirecta a toda la población. Y hablamos de un problema que no es solo social, sino también económico, porque el encarecimiento de la vivienda tiene como consecuencia reducir la renta disponible de los hogares; renta que podrían destinar a otros bienes de consumo y servicios, que sin embargo no llegan a desarrollarse, o bien al ahorro. Hay pocos fenómenos tan transversales. Deberíamos ser capaces de alcanzar un consenso respecto al diagnóstico de cuál es el problema y respecto a cuál debería ser la forma de abordar las posibles soluciones. Hoy no existe. Y el Observatorio de la Vivienda es una iniciativa que quiere contribuir de forma decisiva a ese acuerdo, aportando evidencias para impulsar un debate más informado y generando las condiciones de diálogo y de entendimiento entre diferentes que son catalizadoras del acuerdo. En beBartlet tenemos varias experiencias previas impulsando grandes pactos en el ámbito de la sanidad, de la transición ecológica o de la competitividad. Queremos contribuir a solucionar este gran reto.

Es absolutamente necesario alcanzar un gran pacto de estado en materia de vivienda; debemos alcanzar un consenso respecto al diagnóstico de cuál es el problema y respecto a cuál debería ser la forma de abordar las posibles soluciones

¿Qué tipo de medidas cree que deberían impulsarse para reconducir esta crisis?

Actualmente, tenemos un desajuste enorme entre oferta y demanda de vivienda: no hay viviendas suficientes en aquellos lugares donde la población quiere vivir. Corregir este desajuste requiere medidas de oferta, como las dirigidas a simplificar y agilizar los trámites para la construcción de nuevas viviendas o la rehabilitación de inmuebles o los incentivos para aumentar la oferta del alquiler. Pero también hacen falta medidas de demanda, que faciliten el acceso de todos los grupos de población a una vivienda adecuada a sus necesidades. Por ejemplo, mediante medidas para facilitar el acceso a la financiación o a un alquiler. Y para terminar, es importante tener una visión holística. La demanda de vivienda de una persona está condicionada por muchos factores: dónde tiene su arraigo, dónde trabaja, dónde dispone de equipamientos públicos… Y muchas veces la respuesta más eficaz pasa precisamente por trabajar sobre ellos. De hecho, entre los objetivos del Observatorio de la Vivienda está identificar las causas de fondo que definen estas necesidades de vivienda de la población para poder diseñar las políticas más eficaces.

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