Deja de pensar que necesitas que el banco te dé permiso

La vivienda sigue siendo uno de los principales focos de gasto y de inversión en España, además de ser la principal preocupación para muchos, pero el acceso se complica ante un mercado alcista y la cautela bancaria. El precio de la vivienda libre continúa su escalada. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE registró una variación anual del 12,7% en el segundo trimestre de 2025, con los precios subiendo un 4,0% respecto al trimestre anterior. En concreto, la vivienda de segunda mano experimentó una variación anual del 12,8% y la nueva, del 12,1%.

Esta presión de precios se confirma con los datos de Idealista, que sitúan el precio promedio del metro cuadrado en España en 2.498€ el metro cuadrado en agosto de 2025, un incremento interanual del 14,8%.

Ante esta realidad económica, la previsión de Bankinter es que los precios sigan subiendo, revisando al alza sus estimaciones hasta un +8,0% en 2025 y un +4,0% en 2026, debido a la escasez de oferta y la subida del alquiler.

En este contexto de encarecimiento y restricción crediticia, el experto inmobiliario Pau Antó aborda las alternativas para quienes han recibido un «no» por parte de su entidad bancaria, ya sea para adquirir una vivienda habitual o para invertir.

¿Por qué el banco te niega la hipoteca?

Antes de explorar soluciones, es fundamental entender los obstáculos, explica Antó. Las razones habituales para la denegación de una hipoteca son tres:

Tasa de esfuerzo alta: si las cuotas de las deudas (préstamos personales o tarjetas de crédito) superan el 35% de los ingresos. Para mejorar el perfil, la recomendación es cancelar deudas antes de volver a solicitar un préstamo.
Perfil no atractivo: buscar un banco que se alíe con el proyecto, domiciliando la nómina, contratando seguros o abriendo un plan de pensiones, ayuda a construir un buen historial con la entidad.
Ingresos insuficientes o irregulares: si se es autónomo, la clave es presentar al menos dos años de declaraciones consecutivas para demostrar volumen de trabajo

Si la opción tradicional está cerrada, existen estrategias que, aunque no eliminan el riesgo, permiten acceder al mercado inmobiliario, tanto para vivir como para invertir.

Fórmulas de acceso a la vivienda habitual sin crédito hipotecario

Para quienes buscan comprar una casa para habitarla, Antó expone tres alternativas que minimizan o anulan la dependencia bancaria:

La compra conjunta: sumando ingresos y patrimonio. Comprar con otra persona (pareja, familiar o amigo) permite al banco analizar un perfil económico conjunto, sumando ingresos y patrimonio. Esto facilita el acceso a la financiación y a viviendas de mayor coste. No obstante, Antó advierte de que la desventaja radica en que ambos compradores responden de forma solidaria por el 100% de la deuda.
El alquiler con opción a compra: la renta como adelanto. Se trata de un contrato de alquiler que añade una cláusula que otorga el derecho a comprar la vivienda en un plazo acordado. La ventaja económica clave es que una parte de la renta mensual pagada se descuenta del precio final de venta.
Financiación directa del promotor. En el mercado de vivienda nueva, algunos promotores ofrecen financiación propia. Esto permite al comprador pagar una entrada y aplazar el resto del pago durante años sin necesidad de recurrir al banco. Aunque no es habitual, esta vía aparece cuando los promotores tienen liquidez o necesitan incentivar la venta de activos que cuestan colocar en el mercado.

Las alternativas de inversión que no requieren ser dueño

El experto Pau Antó recalca que «no necesitas ser el dueño de un inmueble para ganar dinero con inmuebles». Según él, las siguientes alternativas permiten generar capital e invertir sin requerir una hipoteca o un gran capital inicial: intermediación y coinversión, rent to rent (subarriendo) y compra limitada para la venta.

La intermediación se centra en encontrar una buena oportunidad inmobiliaria, analizarla y conectar directamente al propietario con un inversor que sí disponga del capital necesario. El intermediario, sin comprar, cobra una comisión por la gestión de la operación o se asegura una parte de los beneficios. Antó cita el caso de Juan, quien gestionó la compra de dos pisos, obteniendo 3.000€ de comisión y, adicionalmente, 600 o 700€ mensuales por la gestión de las habitaciones, todo «sin haber invertido un solo euro».

Relacionada con esta, la coinversión implica que varios inversores unan fuerzas y capital para acceder a proyectos más grandes, que a menudo resultan más rentables y permiten diversificar el riesgo individual. El ejemplo de una operación presentada en Lugo ilustra que solo se requerían 80.000€ entre dos inversores para adquirir la mitad restante de un inmueble, cerrando la operación y ejecutando la reforma. La clave es formar un círculo de contactos con capital que sepa ejecutar y presentar operaciones.

El rent to rent (subarriendo) es calificado por Antó como la alternativa «más poderosa cuando no tienes acceso a financiación». Consiste en alquilar un piso (frecuentemente vacío o mal gestionado) y luego realquilarlo, ya sea por habitaciones o turísticamente, generando un beneficio con la diferencia entre la renta fija que se paga al propietario y los ingresos obtenidos por el subarriendo. Este método no requiere ser el dueño del inmueble.

Un ejemplo práctico de esta estrategia fue el caso de Sufian en Hortaleza (Madrid): con una inversión inicial de 16.000€ sin financiación bancaria, generó 2.400€ de facturación mensual, con un remanente limpio de 1.363€ cada mes, alcanzando una rentabilidad anual del 44% sobre el capital invertido.

Finalmente, para quienes prefieren la compraventa, existe la estrategia de comprar, reformar y vender con un presupuesto limitado, buscando propiedades a precios muy bajos para añadir valor. Tony, por ejemplo, encontró un piso en Jerez de la Frontera por 23.000€, lo reformó por poco más de 20.000€ y planea venderlo por 79.000€, manteniendo la inversión total por debajo de los 50.000 € y sin necesidad de hipoteca.

Cambiar la mentalidad inversora

Si te han denegado la hipoteca, Antó aconseja no rendirse y «cambiar el chip». Para aquellos con ingresos irregulares, combinar las estrategias de inversión (como empezar con la intermediación para generar capital y luego pasar a la coinversión o al rent to rent) es la vía para abrir nuevas puertas financieras.

El mensaje final es claro: «Deja de pensar que necesitas que el banco te dé permiso para conseguir lo que quieres». Lo que se necesita no es la hipoteca, sino un plan.

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