así impacta en el mercado inmobiliario y qué países lideran esta tendencia en 2025

El mercado inmobiliario español atraviesa un fenómeno que se intensifica: el aumento de compras de viviendas al contado, una tendencia que en 2025 alcanza niveles sin precedentes en ciudades como Barcelona, Madrid y Málaga. Aunque tradicionalmente las hipotecas han sido la vía principal de adquisición, una parte cada vez mayor de compradores opta por evitar el financiamiento bancario.

Este cambio en el patrón de compra tiene implicaciones económicas profundas: desde la composición del perfil del comprador hasta el impacto en los precios, la financiación y el papel del inversor extranjero.

¿Quién compra pisos al contado y por qué?

Según datos de portales inmobiliarios y del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 38% de las viviendas en España ya se pagan sin hipoteca, cifra que ha crecido más de 7 puntos porcentuales desde 2020, cuando rondaba el 31%. En algunas ciudades como Barcelona, el fenómeno es aún más notable: un tercio de las operaciones registradas en 2025 se han realizado al contado, según Enric Salvia, director de ventas de Housfy.

Los principales perfiles que compran sin financiación bancaria son:

• Personas que han vendido otra vivienda.

• Inversores nacionales y extranjeros.

• Herederos con liquidez inmediata.

• Compradores con ahorros acumulados tras años de baja rentabilidad bancaria.

¿De dónde viene el dinero para pagar al contado?

Gran parte del capital que impulsa estas operaciones tiene distintos orígenes:

1. Herencias: En los últimos cinco años, España ha experimentado un aumento del 21% en el número de herencias recibidas, según el Consejo General del Notariado. Muchas de ellas incluyen bienes inmuebles o liquidez que se reinvierte en la compra de nuevas viviendas.

2. Ahorro acumulado: La pandemia provocó una reducción del gasto y un aumento del ahorro. El Banco de España estima que las familias españolas incrementaron su ahorro neto un 6,3% durante 2020-2022, lo que se ha traducido ahora en compras sin hipoteca.

3. Inversión extranjera: Según el Colegio de Registradores, el 14% de las operaciones inmobiliarias en 2024 fueron realizadas por compradores extranjeros, destacando británicos, alemanes, franceses y ahora también ciudadanos latinoamericanos que buscan estabilidad patrimonial en España.

Comparativa internacional: ¿Dónde más se compran viviendas al contado?

• España (2025): 38% de las viviendas compradas al contado.

• Italia: Casi el 45% de las operaciones se realiza sin hipoteca, especialmente en zonas rurales.

• Alemania: Menos del 25%, dado que el sistema hipotecario es más sólido y flexible.

• Estados Unidos: Alrededor del 32%, con picos del 50% en estados como Florida, donde el mercado de jubilación y de inversión es fuerte.

• Reino Unido: 29% según UK Finance, especialmente en compras fuera de Londres.

Impacto económico: ¿cómo afecta al mercado?

 Ventajas

• Agilidad en la compraventa: Al evitar trámites bancarios, las operaciones se cierran en menos tiempo.

• Mayor poder de negociación: Los compradores pueden lograr descuentos de hasta un 5% si pagan al contado.

• Reducción del endeudamiento familiar: Disminuye el riesgo financiero a futuro.

Desventajas

• Tensión en el mercado de precios: Los compradores con liquidez empujan los precios al alza, dificultando el acceso a vivienda para quienes dependen de hipotecas.

• Desigualdad de acceso: Se amplía la brecha entre quienes pueden comprar al contado y quienes no.

• Menor dinamismo bancario: Los bancos ven reducido el número de hipotecas y deben buscar nuevos productos financieros.

¿Cuánto gasta el Estado en facilitar la compraventa de viviendas?

Aunque el Estado no financia directamente las compras al contado, sí canaliza inversión pública para incentivar la vivienda accesible y evitar la especulación. En 2025, los Presupuestos Generales del Estado destinan más de 2.540 millones de euros al Plan de Vivienda 2022-2025, con foco en alquiler social y ayudas para jóvenes. Aun así, estas medidas palidecen frente a la presión del mercado libre.

¿Qué se puede hacer para equilibrar el mercado?

• Regular compras especulativas extranjeras, como ha hecho Canadá desde 2023, donde se han restringido temporalmente adquisiciones por parte de no residentes.

• Aumentar la oferta pública de vivienda asequible.

• Impuestos progresivos a segundas residencias, como se plantea en algunas comunidades autónomas en España.

• Fomentar hipotecas accesibles con tipos reducidos para primera vivienda.

El auge de las compras al contado refleja la polarización del mercado inmobiliario español. Mientras algunos aprovechan herencias, ahorro o capital extranjero, otros ven cómo los precios se alejan de sus posibilidades. Si bien el fenómeno aporta liquidez y dinamismo, también plantea desafíos de acceso, equidad y sostenibilidad. Entender de dónde viene el dinero, cómo se comporta el mercado global y qué herramientas hay para intervenirlo será clave para garantizar un mercado inmobiliario más justo.