La ayuda de los padres en la hipoteca puede esconder una donación encubierta

Comprar una vivienda por primera vez es un reto que mezcla ilusión y estrés. Surgen preguntas de inmediato: ¿qué tipo de arras debo firmar? ¿qué ocurre si mis padres me prestan dinero para la entrada? ¿y si más adelante tengo problemas para pagar la hipoteca?

Cada decisión tiene implicaciones legales y financieras que conviene conocer antes de dar el paso. Para despejar estas dudas, desde EL ESPAÑOL Alicante hemos hablado con María Cristina Clemente Buendía, notaria titular en ‘Buendía Notaría’, situada en la ciudad de Alicante.

La experta advierte sobre los riesgos de asumir que todo es «simple». «Añadir declaración sobre la procedencia del dinero familiar es fundamental para evitar problemas con Hacienda», asegura.

Tipos de arras

El primer paso en la compra de una vivienda suele ser el contrato de arras, un documento a menudo subestimado. Clemente Buendía advierte sobre los modelos descargados de internet o mal redactados, que pueden generar consecuencias inesperadas.

«Hay veces que realmente lo que han hecho es transmitir ya el dominio porque efectivamente, para que sea válida la venta, no es necesario escritura pública», explica. A diferencia de una donación, una compraventa podría cerrarse «con un simple apretón de manos».

Diferenciar entre reserva, contrato privado de compraventa y arras es crucial. Dentro de estas últimas, existen tres tipos: confirmatorias, penales y penitenciales. La notaria recomienda las arras penitenciales por su flexibilidad.

«Si el comprador se arrepiente, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble de lo recibido. Esto permite adaptarse a circunstancias que puedan surgir», aclara.

Condicionados a la financiación

Una de las cláusulas más importantes que un comprador debe incluir en un contrato de arras, especialmente en las de tipo penitencial, es la que condiciona la compraventa a la obtención de la financiación necesaria.

Esta condición es crucial porque distingue claramente entre un desistimiento voluntario del comprador y una imposibilidad ajena a su voluntad.

Si un comprador decide no seguir adelante porque ha cambiado de opinión sobre la vivienda, perdería la cantidad entregada como arras. Sin embargo, si la operación no puede cerrarse porque el banco deniega el préstamo hipotecario, no se considera que dependa de su voluntad, por lo que el vendedor debería devolverle íntegramente las arras.

Para que esta cláusula sea efectiva y proteja a ambas partes, es fundamental que esté bien redactada en el contrato. Se deben establecer plazos y un mecanismo de comunicación claro.

Sin embargo, todo dependerá de que el propietario de la vivienda acepte esta condición, ya que puede preferir a otro comprador que sí disponga de liquidez inmediata.

El rol de las inmobiliarias

Aunque las inmobiliarias gestionen la firma de arras, la notaria recuerda que no pueden imponer qué tipo de arras firmar. «Si una inmobiliaria se niega a incluir una cláusula condicional a la financiación, puede ser para proteger su comisión o cerrar la venta rápidamente«, advierte.

El trabajo de la agencia no es imponer las condiciones del contrato, sino mediar entre el comprador y el vendedor. La inmobiliaria no es parte en el contrato de arras; este es un acuerdo exclusivo entre las dos partes principales.

El papel del notario

Acudir a la notaría antes del día de la firma definitiva es esencial. El notario ayuda a interpretar el estado de cargas del inmueble, comprobar la correspondencia entre el Catastro y la realidad física, y asesorar sobre implicaciones fiscales según el régimen matrimonial o el origen del dinero.

«Se pueden dar tantas circunstancias diferentes que no solo tiene que ver con el estado de cargas del inmueble», subraya.

El acta previa de transparencia material, obligatoria para las hipotecas, se convierte hoy en una oportunidad clave para resolver dudas.

Clemente Buendía recuerda que cuestiones como aportaciones familiares mal gestionadas podrían interpretarse como «una donación encubierta» ante Hacienda.

Riesgo de donación encubierta

La ayuda de los padres para comprar una vivienda puede convertirse en un problema fiscal si no se formaliza adecuadamente, advierte la notaria María Cristina Clemente Buendía.

Una práctica de riesgo es la «donación encubierta», que ocurre cuando, por ejemplo, los padres figuran como prestatarios en la hipoteca del hijo para reforzar su solvencia, aunque este sea el único propietario. Hacienda puede interpretar que ese dinero es una donación no declarada.

La notaria subraya que incluso gestos como poner directamente la casa a nombre de un hijo se consideran una donación y deben tratarse como tal para evitar problemas.

Para hacerlo de forma correcta y segura, la solución recomendada por la Dirección General de Tributos es que los padres formalicen una escritura de préstamo a su hijo por el importe de la ayuda.

Este préstamo debe tener las mismas condiciones que la hipoteca principal, como el mismo tipo de interés y plazo.

De este modo, legalmente se entiende que el hijo, al pagar sus cuotas, también devuelve el dinero a sus padres, eliminando así la presunción de donación.

La notaria destaca que el trámite del acta previa de transparencia material, obligatorio antes de firmar la hipoteca, es el momento ideal para detectar estas situaciones y recibir el asesoramiento necesario.

Qué ocurre si no puedo pagar

Ante el temor de impagos, Clemente Buendía tranquiliza: la legislación actual protege más al deudor. Para que un banco inicie un proceso de ejecución, el impago debe ser significativo: 12 cuotas en la primera mitad del préstamo o 15 en la segunda.

El Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que están adheridas todas las entidades, obliga a ofrecer soluciones como reestructuraciones o periodos de carencia a familias vulnerables. La dación en pago es una opción real para saldar la deuda con el banco.

Fuera de estos supuestos, la responsabilidad del deudor sigue vigente sobre «todos mis bienes presentes y futuros«, por lo que la deuda restante tras una ejecución podría continuar existiendo.